“Quả bóng” địa ốc xì hơi
Tháng 9.2007, theo công bố của Hiệp hội Bất động sản Mỹ (NAR), số vụ giao dịch nhà đất thành công trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04 triệu vụ giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao djch bị hủy là 50%. Đây là con số kỷ lục kể từ năm 1999 đến nay, thấp hơn nhiều so với dự báo của Phố Wall. Đồng thời, giá nhà đất cũng "rớt" khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000 USD xuống còn 211.000 USD) và tụt khoảng 5,7% kể từ tháng 8 vừa qua. Tại một số thành phố lớn, giá nhà cửa đều giảm ở mức khá cao từ 7 đến 11% như San Diego (California), Washington DC, Detroit (Michigan), Seatle (Washington), Dallas (Texas). Tại Maple Heights (bang Ohio), người ta không thể đếm hết những tấm bảng hiệu "For sale" (nhà bán) treo trước cửa các ngôi nhà trên phố. Nhiều chủ nhà đã chuyển đi nơi khác và chính quyền thành phố đã phải bỏ kinh phí để thuê người cắt cỏ tại các ngôi nhà trống.
Trong thời gian qua, tại nhiều nơi trên thế giới, trong một thời gian rất ngắn, giá cả nhà đất đã liên tục tăng không ngừng và tổng trị giá bất động sản ở các nước phát triển đã tăng từ 30 nghìn tỉ USD lên tới 70 nghìn tỉ USD kể từ 2001 đến 2006. Điển hình là Nam Phi (tăng 23,6%), Hồng Kông (15%) và Tây Ban Nha, Pháp tăng trên 15%. Năm 2005, tại Mỹ, giá nhà đất đã tăng ở mức trung bình 12,5 %, tăng đến 20% tại một số bang như California, Nevada, Hawaii, Maryland, Washington DC và tăng ở mức độ khủng khiếp tới 35% tại Palm Beach, Florida. Trong 5 năm qua, tại California, đã có 500 nghìn giấy phép kinh doanh bất động sản được cấp. Tuy nhiên, đến cuối năm 2006, bức tranh về tình hình kinh doanh địa ốc trên thế giới cũng như Mỹ đã xấu đi, các chuyên gia kinh tế thế giới đã cảnh báo rằng "một vụ nổ bong bóng lịch sử sẽ đến".
Nguy cơ sụp đổ của ngành tín dụng
Thị trường bất động sản Mỹ hoạt động chủ yếu trên cơ sở tài sản thế chấp. Để có được một căn nhà khi chưa đủ tiền, người mua ký với ngân hàng hợp đồng thế chấp chính ngôi nhà họ sẽ mua để lấy tiền trả cho bên bán. Do vậy, ngôi nhà mà họ đang ở vẫn là tài sản của ngân hàng chừng nào người ta chưa trả hết tiền đã vay. Với đa số người Mỹ, họ tìm mọi cách để sở hữu một căn nhà và cách phổ biến nhất vẫn là qua con đường cầm cố tài sản có kỳ hạn (thông thường là 30 năm). Tuy nhiên, cuộc sống rất nhiều người trong số này đã trở nên tồi tệ hơn sau khi vay được tiền để mua nhà, thậm chí lâm vào cảnh mất chính ngôi nhà họ đang ở vì lãi suất vay, các khoản thanh toán khác... không ngừng tăng lên. Năm 2007, tờ New York Times đã cho rằng "Ở nhiều nơi trên nước Mỹ, thực tế đã cho thấy rằng giải pháp đi thuê nhà tốt hơn việc mua nhà bởái những khoản chi trả mà những người mua nhà đã phải trả lớn hơn nhiều so với người thuê nhà".
Ngoài ra, chuyện ăn tiêu theo kiểu "tiêu hôm nay, trả ngày mai" của người Mỹ cũng khiến cho cuộc khủng hoảng tín dụng lần này trở nên nặng nề hơn. Theo thượng nghị sĩ R.Menendez (bang New Jersey), một gia đình thuộc dạng trung bình ở Mỹ luôn nợ trên 130 USD cho mỗi 100 USD mà họ đã tiêu pha; có tới 1/3 người Mỹ không có tiền tiết kiệm kèm theo những khoản nợ trong tài khoản không dưới 8.000 USD. Từ năm 2002 - 2007, nợ tiêu dùng của người Mỹ đã tăng 13%, nợ cầm cố tăng 23%. Trong một vài năm gần đây, do giá cả bất động sản tăng ở mức cao, nhiều người đã đổ tiền bạc vào thị trường bất động sản vì họ cho rằng đầu tư vào lĩnh vực này sẽ mang lại những khoản lợi nhuận cao hơn các lĩnh vực khác, còn nếu có tệ cũng là ngang ngửa nhau. Tuy nhiên, theo thống kê của một số chuyên gia tài chính thì thực tế đã không hẳn như vậy: trong thời gian từ 1890 - 2004, giá nhà đất tại Mỹ tăng 0,4% mỗi năm, tăng 0,7% từ 1940 - 2004 và chỉ tăng trung bình 1% mỗi năm. Những con số này nhỏ nhoi hơn nhiều so với lợi nhuận thu được từ thị trường chứng khoán hoặc trái phiếu. Do vậy, khi thị trường bất động sản đã lên tới mức bão hòa theo đúng quy luật của thị trường, kẻ bán nhiều hơn người mua, thì việc quả bóng bất động sản xì hơi là điều tất yếu.
Khi thị trường bất động sản bị khủng hoảng, hậu quả không chỉ dừng lại ở đây bởi vì ngành địa ốc Mỹ luôn gắn chặt với ngành tín dụng: từ tháng 3.2007, ngành cho vay cầm cố Mỹ đã bắt đầu suy sụp bởi tỷ lệ bất động sản bị tịch thu đã lên cao hơn mức dự báo khiến cho 25 ngân hàng có dịch vụ cho vay cầm cố tài sản đã tuyên bố phá sản, tổn thất nặng hoặc phải rao bán. Theo Hiệp hội Các ngân hàng cho vay cầm cố (MBA), có khoảng 5% hợp đồng thế chấp là có sai phạm và khoảng 15 % cổ phiếu thế chấp liên quan đến diện "nợ khó đòi" và họ đã phải giải quyết 240.000 thân chủ vỡ nợ trong tháng 8 vừa qua. Đến quý 2/2007, có khoảng 3% tài sản của các thân chủ thuộc diện vay ưu đãi đã bị tịch thu để siết nợ. Công ty RealtyTrac, chuyên theo dõi về các vụ siết nợ của ngân hàng, đã thống kê được 1,5 triệu căn nhà đã bị đưa vào diện này trong năm 2007, gấp 2 lần so với năm 2006.
Tương lai
Cơn bão đổ vào thị trường bất động sản không thể không tác động đến các đại gia của phố Wall có hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh cổ phiếu được đảm bảo bằng tài sản cầm cố như Ngân hàng Bear Stearms, Lehman Brother, Golman Sachs, Merrill Lynch và Morgan Stanley. Tháng 6 vừa qua, một trong những ngân hàng đầu tư lớn nhất thế giới là Bear Stearms đã mất hàng tỉ đô la vì thất bại trong các hoạt động kinh doanh trong thị trường vay vốn thế chấp. Tập đoàn H&R Block cũng thừa nhận họ đã mất 677 triệu USD trong một quý vì lý do tương tự. Sắp tới, nhiều người không rõ điều gì sẽ đến khi có tới 2,5 triệu khách hàng có tài sản cầm cố tại các ngân hàng sẽ bị điều chỉnh lãi suất theo chiều hướng đi lên và chuyện đi vay sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn trước đây. Trong năm 2007, theo lời ông Ben Bernanke (Chủ tịch Ngân hàng dự trữ Liên bang Mỹ), các ngân hàng có thể sẽ bị mất đến 100 tỉ USD vì cơn khủng hoảng địa ốc lần này. Trong khi đó, Quỹ Tiền tệ quốc tế cho rằng tình hình kinh tế Mỹ sẽ bước vào một giai đoạn tồi tệ tới đây khi tốc độ tăng trưởng kinh tế có thể chỉ còn 1,9% thay vì 2,8% như dự báo vào năm 2008.
Hiếu Lê
(Theo The Economist, AFP, Washington Post, Money Week)
Bình luận (0)