Nghị định 181 về thi hành Luật Đất đai: Thị trường địa ốc xao động

Ông Trần Mạnh Châu - Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển Nam Sài Gòn, đơn vị có khá nhiều dự án đầu tư hạ tầng, kinh doanh nhà tại Vùng phát triển phía nam của khu đô thị mới Nam Sài Gòn cho biết: "Hôm nay (5/11), Hội đồng quản trị của công ty chúng tôi đã họp để bàn về biện pháp phát triển, thúc đẩy nhanh các dự án. Trong cuộc họp cũng có đề cập đến Nghị định 181 và nhiều thành viên Hội đồng quản trị đều cho rằng chắc chắn sắp tới sẽ có một số khó khăn chung cho các chủ đầu tư dự án, nhưng nếu nghị định không hồi tố thì đây là một bước tiến mới trong việc quản lý thị trường bất động sản sau này". Cùng với quan điểm này, ông Phạm Văn Thiệt - Tổng giám đốc Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB) cho rằng: "Nghị định ràng buộc các chủ đầu tư dự án phải có trách nhiệm với việc phát triển dự án, chống đầu cơ đất đai là một hướng đi đúng. Song cần phải có hướng mở cho thị trường địa ốc phát triển. Đối với góc độ ngân hàng thì đây là một chủ trương khai thông đầu ra cho vốn tín dụng. Các doanh nghiệp (DN) muốn tiến hành xây dựng nhà ở các dự án, chắc chắn phải vay thêm vốn".

"Về nguyên tắc, Nghị định 181/2004/NĐ-CP sẽ không thực hiện hồi tố trong những trường hợp để phục vụ quyền lợi của Nhà nước, song hồi tố mà vì quyền lợi của người dân sẽ được xem xét. Còn cụ thể đối với quy định không cho phép các dự án đầu tư xây dựng nhà ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở của điều 101 cũng vậy, không áp dụng đối với những dự án đã được phê duyệt quyết định đầu tư trước ngày 1/7/2004 (thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực), dự án như thế nào vẫn tiếp tục thực hiện đúng như vậy" - Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ. T.Nhung (ghi)

Điều băn khoăn lớn nhất của các công ty chuyên môi giới địa ốc là việc không cho chuyển nhượng nền đất tại các dự án sẽ khiến cho lượng giao dịch nhà đất trên thị trường giảm rất lớn. Điều này sẽ làm cho thị trường nhà ở vốn đã "đóng băng" lâu nay do giá vàng quá cao lại phải đối diện với một thực tế: giao dịch đất dự án sẽ gặp phải những khó khăn. Giám đốc một công ty môi giới địa ốc trên đường Trần Não (Q.2) phát biểu: "Có 2 khả năng xảy ra: Người đầu tư đất dự án sẽ không mặn mà với việc mua bán đất dự án nữa. Người có nhu cầu mua đất dự án để xây nhà sẽ gặp nhiều khó khăn hơn vì không đủ lượng tiền tích lũy một lúc để mua cả nhà lẫn đất". Vị giám đốc này cũng tính toán rằng, trong lúc giá vàng quá cao thì để mua một căn nhà cần phải có ít nhất là trên 1 tỉ đồng, nhưng với số tiền khoảng 500 - 600 triệu đồng, khách hàng đã có thể mua được một nền đất ở các quận mới như Q.2, Q.9, Q.7... để dành, sau một thời gian dành dụm họ mới có thể có một căn nhà để ở. Chính bởi vậy, trong 3 ngày qua, lượng khách giao dịch nền đất dự án tại TP Hồ Chí Minh đã giảm hẳn, không còn nhộn nhịp như những ngày trước đó, vốn là thời điểm sôi động vì gần cuối năm".

Chiều 5/11, giám đốc của một DN đã gọi điện thoại cho PV Thanh Niên thắc mắc: "Qua báo chí, tôi thấy Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ có nói: Những trường hợp đã chuyển nhượng nền đất dự án thì phải gặp chủ đầu tư để điều chỉnh. Không biết ông ấy nói như vậy có phải là nghị định buộc hồi tố hay không. Nếu không hồi tố thì sao lại phải điều chỉnh?". Đây cũng chính là thắc mắc của rất nhiều khách hàng chuyển nhượng đất dự án trước đây gọi đến các công ty đầu tư dự án trong mấy ngày qua để hỏi han sau khi nghe thông tin báo chí đăng tải như trên.

Khảo sát ở nhiều công ty có các dự án đã bán nền đất trong mấy ngày qua, chúng tôi đều nhận được thông tin là có rất nhiều khách hàng điện thoại hoặc trực tiếp đến hỏi về nền đất mà mình đã mua. Họ đều có chung tâm trạng lo lắng không biết mình có thể giữ được nền đất để xây nhà trong nay mai hay không. Một diễn biến khác là trong mấy ngày qua, các DN đều băn khoăn, bởi dù có triển khai dự án đàng hoàng theo đúng chủ trương của Nhà nước nhưng nếu thị trường bị "đóng băng" thì rất có thể có những tác động dây chuyền theo hướng xấu. Và không ít ý kiến dự báo là sẽ có những DN nhỏ, không đủ tiềm lực sẽ bị phá sản nếu nghị định buộc hồi tố tại điều 101, tức là không cho chuyển nhượng nền đất dự án, kể cả những trường hợp đã chuyển nhượng trước đây.

Ngoài ra, tổng giám đốc của một công ty chuyên xây dựng và kinh doanh nhà đất, sau khi nghiên cứu Nghị định 181 khá kỹ, đã dự đoán: Do DN Việt Nam tiềm lực tài chính còn rất yếu so với các DN nước ngoài nên nếu thừa nhận sự ngang quyền trong việc sử dụng đất đai (cụ thể trong nghị định có cho phép các tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xây dựng, kinh doanh địa ốc) thì DN trong nước sẽ không cạnh tranh nổi. Điều này sẽ đặt DN trong nước vào một bối cảnh cạnh tranh quyết liệt và chắc chắn là sẽ gặp không ít khó khăn.

Trần Thanh Bình