Do luật "đá nhau", thủ tục nhiêu khê
Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành - phân tích: "Theo tôi, sở dĩ thị trường bất động sản (BĐS) lên cơn sốt là do nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu. Nguồn cung bị hạn chế là do luật và các văn bản dưới luật về lĩnh vực nhà đất, xây dựng quá nhiêu khê, chồng chéo. Chẳng hạn, một doanh nghiệp (DN) muốn đầu tư kinh doanh BĐS phải qua 19 bước thủ tục mới được phê duyệt dự án đầu tư, thời gian đầu tư vì vậy kéo dài quá lâu, có khi đến 2 - 3 năm mới xong phần thủ tục. Vì vậy, sản phẩm nhà đất đưa ra thị trường rất chậm. Chính điều này đã làm thiếu hẳn nguồn cung trầm trọng, gây nên cảnh tranh giành mua bán căn hộ vừa qua".
Trao đổi riêng với Thanh Niên, ông Nguyễn Văn Đực bức xúc nói: "Hiện nay Luật Nhà ở thì cho phép chủ đầu tư huy động vốn khi xây dựng xong phần móng, Luật Kinh doanh bất động sản thì cho phép huy động vốn khi bắt đầu triển khai hạ tầng kỹ thuật. Luật sau "đá" luật trước, các nghị định (NĐ) hướng dẫn luật như NĐ 84, 90, 153 vẫn chưa thống nhất. DN không biết đường nào mà lần".
Theo ông Đực, các chương trình của TP.HCM như xây dựng 30.000 căn nhà để tái định cư, 70.000 căn nhà cho người thu nhập thấp, chương trình cải tạo trên 100 chung cư cũ nát cũng vì những bất hợp lý của các luật, NĐ mà lâm vào bế tắc. Ông Đực cũng cho biết không chỉ thị trường căn hộ cao cấp "sốt" mà cả thị trường căn hộ giá trung bình cũng "sốt". "Khu căn hộ Thái An bên cầu Tham Lương của chúng tôi có giá 300 - 400 USD/m2 cũng bán hết vèo chỉ trong một thời gian ngắn. Sở dĩ có hiện tượng mua bán ì xèo tại The Vista vừa qua là vì giới đầu tư muốn có lợi nhuận cao nên tập trung vốn mua căn hộ bán lại", ông Đực nói.
Xung quanh việc NĐ 153 (hướng dẫn thực hiện Luật Kinh doanh BĐS) quy định DN phải có 20% vốn chủ sở hữu trên tổng vốn đầu tư dự án và chỉ cho phép huy động vốn khi bắt đầu triển khai hạ tầng kỹ thuật, ông Trần Minh Hoàng - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Vinaland - cho rằng: "Đối với các DN vừa và nhỏ đây là vấn đề rất khó khăn và quá sức DN, vì đầu tư một dự án nhỏ khoảng 10 ha cũng đã phải cần 300 - 400 tỉ đồng. Theo tôi, cần phải linh động cho DN được huy động vốn khi đã đền bù xong và được duyệt quy hoạch 1/500".
Ông Lê Hoàng Châu - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đồng tình với ý kiến trên và bổ sung thêm: "Phương thức huy động vốn cần phải tính đến phương án tài chính của DN có khả thi hay không, có được các tổ chức tín dụng bảo lãnh hay không? Theo tôi, chỉ cần đền bù xong, có quy hoạch 1/500, đã đóng tiền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có phương án tài chính khả thi là cho phép huy động vốn. Điều này sẽ giải được bài toán về vốn cho rất nhiều DN".
Thuế - giải pháp giảm "sốt"
Ông Nguyễn Ngọc Tiên - Trưởng phòng Kinh doanh của Công ty địa ốc Phúc Đức - phân tích: "Do giá USD bị "rớt", giá vàng lên xuống "phập phồng" nên nguồn vốn hiện nay chủ yếu được đổ vào 2 kênh: BĐS và chứng khoán, tạo ra mức cầu quá lớn về sản phẩm nhà đất, trong khi đó nguồn cung lại không đáp ứng kịp nên xảy ra "sốt" là điều dễ hiểu. Giới đầu tư địa ốc đổ một lượng tiền quá lớn vào thị trường BĐS nên giá đội lên quá mức. Hiện tượng The Vista rõ ràng là do cách "làm giá" của chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp. Hiện nay, mới chỉ đóng tiền đặt cọc và chưa chắc thị trường đã chấp nhận giá này. Phải 3 tháng sau mới biết rõ là kết quả như thế nào. Liệu ai có can đảm ký hợp đồng mua căn hộ với giá quá cao như vậy hay không?".
Ông Lê Hoàng Châu - Phó chủ tịch HoREA - cho rằng: "Đây là lúc rất cần vai trò điều hành của Nhà nước đối với thị trường BĐS. Tôi dẫn chứng: một dự án của Công ty Him Lam nằm bên cầu Kênh Tẻ bán hết cách đây không lâu với giá 10 - 12 triệu đồng/m2 nhưng nay đã tăng vọt lên 31 - 32 triệu đồng/m2. Với nhiều dự án khác cũng vậy và cho đến khi dự án hoàn thành, nhà đầu tư trung gian F1, F2, F3 ung dung hưởng lợi từ nay đến năm 2010, 2011 mà không bị một chính sách thuế nào điều tiết cả thì kể cũng lạ.
Nhà nước chẳng thu được khoản thuế nào từ khoản lợi nhuận này cả. Vì vậy, các nhà đầu tư môi giới mặc sức lợi dụng điều này để tạo ra những "cơn sốt giá ảo", gây nhiễu thị trường". Ông Châu cũng kiến nghị: Phải tăng nguồn cung nhà đất bằng cải cách thủ tục về đầu tư xây dựng, tạo ra nguồn quỹ nhà ở nhiều và cần áp dụng rộng rãi mô hình Nhà nước đền bù giải tỏa, sau đó đấu giá "đất sạch", nguồn chênh lệch địa tô sẽ đưa vào vốn ngân sách để cải tạo, xây dựng hạ tầng.
| Môi giới, thẩm định giá BĐS: Hãy đợi đấy! Một trong những nội dung khiến cho nhiều DN bức xúc là NĐ 153 đã được ban hành và có hiệu lực từ 1.11.2007 nhưng các DN kinh doanh dịch vụ môi giới, thẩm định giá BĐS vẫn "chưa có lối ra". Theo các DN, đây cũng là một mảng dịch vụ quan trọng có khả năng định hướng tốt cho thị trường BĐS, nhất là những khi xảy ra "sốt giá" nhà đất một cách bất thường. Bà Nguyễn Đào Ngọc Diễm - Phó trưởng phòng Chính sách - pháp chế của Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương tín - cho biết: "Suốt nhiều tháng qua, những hồ sơ liên quan đến kinh doanh BĐS khi nộp vào, Sở Kế hoạch-Đầu tư TP.HCM đều không cấp giấy phép mà bắt phải chờ. Nay NĐ 153 đã ban hành nhưng không quy định cụ thể là ai sẽ cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, được đào tạo ở đâu. Khoản 3 điều 13 của NĐ 153 chỉ nói chung chung là giao cho Sở Xây dựng kiểm tra nhưng vô lý là chưa được đào tạo, chưa được cấp chứng chỉ thì lấy gì mà kiểm tra?". Đại diện một DN khác than: "Công ty tôi là trách nhiệm hữu hạn, nay chuyển sang cổ phần, đã nộp hồ sơ từ lâu tại Sở Kế hoạch-Đầu tư nhưng sở này yêu cầu cho xem chứng chỉ hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS mới cấp. Tôi chờ đợi NĐ 153 lâu rồi nhưng nay chẳng thấy quy định cụ thể là được ai cấp chứng chỉ, điều kiện như thế nào. Thế là lại tiếp tục bị ách tắc. Còn chờ thông tư hướng dẫn thì phải chờ đến bao giờ?". |
Trần Thanh Bình
Bình luận (0)