Mua bán nhà đã được công chứng: Trớ trêu ở “phút 89”

29/09/2005 23:22 GMT+7

Sau khi tìm hiểu kỹ về hồ sơ nhà đất và thống nhất giá cả, hai bên mua và bán đồng ý ra phòng công chứng để làm thủ tục sang nhượng. Chứng thực xong xuôi, bên mua tiến hành việc bàn giao tiền theo đúng tiến độ hợp đồng. Trong quá trình chờ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và đăng bộ, ngôi nhà này xảy ra tranh chấp phải ra tòa. Bên mua "chết đứng như Từ Hải"!

Vào đầu tháng 2/2005, ông Đỗ Thanh Vân (thường trú 135/10 Tân Hòa Đông P.14, Q.6 TP.HCM) có đến tìm hiểu và quyết định mua căn nhà số 154B ấp Tân Điền B, P.Phú Hữu, Q.9, TP.HCM, do ông bà Phạm Hùng Minh và Nguyễn Thị Kết đứng tên chủ quyền với giá 260 triệu đồng. Ngày 4/2/2005, việc mua bán trên đã được công chứng viên Trần Anh Tuấn, Phòng Công chứng nhà nước số 3 ký xác nhận (hợp đồng số 1159/HĐ-MBN). Ngay sau đó, thực hiện trách nhiệm của hợp đồng mua bán quy định, ông Đỗ Thanh Vân đã bàn giao số tiền 240 triệu đồng cho ông Minh và bà Kết, còn 20 triệu đồng sẽ bàn giao sau khi nhận nhà và giấy tờ chủ quyền bản chính. Vì không còn tiền để đóng thuế và trước bạ nhà nên khoảng ba tháng sau, ngày 24/5/2005, ông Đỗ Thanh Vân mới quay trở lại Phòng Thuế quận 9 làm thủ tục đóng thuế. Tại đây cán bộ Phòng Thuế quận 9 sau khi xem xét hồ sơ, hướng dẫn ông Vân qua UBND P.Phú Hữu ký xác nhận ranh giới hẻm để định giá tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Theo ông Đỗ Thanh Vân thì đại diện UBND phường Phú Hữu còn mời vào nói chuyện và đề nghị thanh toán luôn cho gia đình bà Kết 2.744.000 đồng nợ thuế của phường. Tuy nhiên khi vừa đóng xong tiền chuẩn bị ra phòng văn thư lấy giấy xác nhận thì bất ngờ anh thư ký trực thông báo rằng ngôi nhà ông Vân mua đang có tranh chấp nên chưa giải quyết được. Ông Đỗ Thanh Vân bức xúc: "Tôi rất bất bình nhưng vẫn ra về vì nghĩ phường làm khó dễ, chứ trước khi ra công chứng họ đã ký ngôi nhà này không có tranh chấp hoặc bị quy hoạch gì cả mới ra công chứng mua bán được chứ, lại còn đề nghị tôi trả tiền nợ xóa đói giảm nghèo cho bà Kết nữa mà. Bây giờ chắc không ai dám làm khác được...".

Khác với suy nghĩ của ông Vân, ngày 2/6/2005, Chủ tịch UBND P.Phú Hữu Trịnh Văn Ẩn đã ký thông báo số 45 gửi gia đình ông, nội dung: "Vào ngày 24/5/2005, tổ tiếp nhận và trả kết quả giải quyết của UBND P.Phú Hữu có nhận hồ sơ yêu cầu xác nhận trước bạ nhà và tờ khai nộp quyền sử dụng đất của ông Đỗ Thanh Vân... Do hiện nay căn nhà số 154B P.Phú Hữu của ông Phạm Hùng Minh và bà Nguyễn Thị Kết đang được Tòa án nhân dân quận 9 thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn nhà số 154B giữa gia đình ông, bà và bà Trương Thị Mây, địa chỉ 31 ấp Ông Nhiêu, P.Long Bình, Q.9. Do đó việc xác nhận hồ sơ nộp thuế quyền sử dụng đất theo yêu cầu của ông, bà phải chờ khi có quyết định giải quyết của Tòa án nhân dân quận 9, sau đó UBND P.Phú Hữu sẽ giải quyết...". Tin như "sét đánh ngang tai", ông Đỗ Thanh Vân vội vàng gõ cửa khắp nơi để kêu cứu nhưng tất cả đều rơi vào im lặng...

Theo chúng tôi, căn cứ quy định tại Điều 444 Bộ luật Dân sự (BLDS) thì việc mua bán nhà số 154B giữa ông Vân và vợ chồng ông Phạm Hùng Minh chỉ được xem là hoàn tất khi hai bên đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và bên mua đăng ký quyền sở hữu. Do hai bên chỉ mới tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà (HĐMBN) tại phòng công chứng nên xem như thủ tục mua bán chưa thực hiện xong, ông Vân chưa có quyền sở hữu đối với căn nhà trên. Hiện nay, do Tòa án nhân dân quận 9 đang thụ lý giải quyết vụ kiện tranh chấp hợp đồng mua bán căn nhà trên giữa bên bán (vợ chồng ông Minh) và một người thứ ba (bà Mây), nên ông Vân phải tạm dừng việc thực hiện thủ tục mua bán nhà để chờ phán quyết có hiệu lực pháp luật của tòa án đối với vụ kiện là đúng, tức là khi việc tranh chấp được giải quyết dứt điểm bằng bản án hay quyết định có hiệu lực pháp luật của tòa án, không còn ai tranh chấp, khiếu kiện.

Luật sư Nguyễn Thanh Lâm - Đoàn Luật sư TP.HCM còn cho biết thêm: Việc hai bên (ông Vân và vợ chồng ông Phạm Hùng Minh) ký kết hợp đồng mua bán nhà số 1159 tại phòng công chứng (ngày 4/2/2005) đã tuân thủ đúng các quy định tại Điều 443 BLDS về hình thức mua bán nhà ở. Sau khi xem xét các điều kiện về năng lực và hành vi của các bên, quyền sở hữu nhà của bên bán, hiện trạng nhà không bị tranh chấp (xác nhận của UBND P.Phú Hữu) và nhận thấy không thuộc trường hợp từ chối công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 điều 38 Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000, công chứng viên đồng ý chứng thực hợp đồng mua bán trên là phù hợp với qui định của pháp luật. Căn cứ vào các thỏa thuận giữa các bên tại hợp đồng mua bán ngày 4/2/2005, ông Vân có quyền yêu cầu bên bán nhà bồi thường thiệt hại do đã không bảo đảm được cam kết của mình về tình trạng pháp lý căn nhà, dẫn đến việc mua bán bị kéo dài. Tuy nhiên, theo quy định tại điều 79 Bộ luật Tố tụng dân sự thì ông Vân có nghĩa vụ chứng minh những thiệt hại của mình (ví dụ: thiệt hại về lãi suất ngân hàng số tiền ông phải trả cho bên bán phải vay để mua nhà...), nhưng những yêu cầu về bồi thường thiệt hại phải cụ thể, có căn cứ và chứng minh được, để tránh bị mất án phí. Nếu không muốn mua nhà nữa, ông Vân có quyền yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đã ký kết và buộc bên bán bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

* Ông Phan Văn Cheo, Trưởng phòng Công chứng số 1: “Hợp đồng mua bán chưa trước bạ và đăng ký thì đương nhiên chưa hoàn tất thủ tục mua bán. Nếu phát hiện có xảy ra tranh chấp thì người mua có thể yêu cầu tòa án tuyên hủy hợp đồng, nếu chịu tốn thời gian. Lúc thực hiện việc mua bán, căn nhà không có tranh chấp nên công chứng viên xác nhận thì không có gì sai cả. Cho đến thời điểm này, dù việc mua bán trên đã được phòng công chứng xác nhận nhưng căn nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ cũ nên bên mua phải tiếp tục đợi để bên bán giải quyết xong tranh chấp, chứ bây giờ cũng không thể kiện người bán vì người bán đâu có ý định lừa đâu. Nếu người bán không chịu bán nhà nữa anh mới có quyền kiện chứ”.

* Luật sư Nguyễn Hồng Lâm: “Trong trường hợp này, rõ ràng ông Vân là người mua ngay tình và đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật. Do đó, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, nếu chưa được tòa án xem xét đưa vào danh sách người tham gia tố tụng vụ kiện đang được tòa án thụ lý, ông Vân nên làm đơn đề nghị tòa án bổ sung với tư cách là người có quyền và nghĩa vụ liên quan. Khi tham gia tố tụng, ông Vân có quyền yêu cầu tòa án cho tiếp tục thực hiện quyền mua nhà của mình sau khi tranh chấp giữa bên bán và bà Mây được giải quyết, và từ yêu cầu này tòa án sẽ xem xét, cân nhắc đến quyền lợi hợp pháp của ông trong quá trình giải quyết vụ việc”.

Lê Công Sơn

Top

Bạn không thể gửi bình luận liên tục. Xin hãy đợi
60 giây nữa.