Giá đất tăng, điều gì sẽ xảy ra ?

Giá đất tăng từ 10 - 50%

Năm 2007, mức giá đất cao nhất tại TP.HCM được ban hành thuộc về các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ với 43 triệu đồng/m². Để xây dựng bảng giá đất cho năm 2008, ngày 22.11, UBND TP.HCM đã cơ bản thống nhất phương án giá đất cao nhất tại TP.HCM tối đa là 67 triệu đồng/m2 (nằm trong khung giá quy định theo Nghị định 123 của Chính phủ) và mức giá này thuộc về mặt tiền 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ. Ngày 23.11, lãnh đạo Sở Tài chính TP.HCM cho biết: "Khác với bảng giá đất từ năm 2007 trở về trước là dùng để áp dụng cho 7 mục đích, bảng giá đất năm 2008 chỉ dùng để áp dụng cho 4 mục đích sau: tính thuế sử dụng đất (SDĐ), thuế thu nhập từ quyền SDĐ; tính giá trị quyền SDĐ khi Nhà nước giao đất nhưng không thu tiền SDĐ; tính lệ phí trước bạ; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất nếu gây thiệt hại cho Nhà nước". Riêng với giá đất để đền bù giải tỏa, lãnh đạo Sở Tài chính cho biết: "Căn cứ theo Nghị định 84 và Nghị định 123, mức giá đền bù giải tỏa tại các dự án phải được áp giá theo nguyên tắc sát với giá thị trường nên không đưa mục đích đền bù giải tỏa áp dụng vào bảng giá đất hằng năm". 

Theo phương án của Sở Tài chính, để điều chỉnh mức giá cho thích hợp, sẽ chia 24 quận, huyện thành 4 khu vực, trong đó quận 1 được chọn là khu vực 1 với mức điều chỉnh tùy theo từng tuyến đường và mức tăng tối đa là 50% so với giá đất năm 2007. Các quận nội thành khác như  3, 4, 5... là khu vực 2 và có mức điều chỉnh tăng tối đa là 30%, các quận, huyện vùng ven, các quận mới là khu vực 3 có mức giá điều chỉnh tăng tối đa là 20%. Khu vực 4 là hai huyện Cần Giờ và Củ Chi với mức điều chỉnh tăng tối đa là 10%. Giá đất nông nghiệp cũng sẽ được điều chỉnh nhưng không tăng nhiều để không ảnh hưởng nhiều đến sản xuất, kinh doanh. Lãnh đạo Sở Tài chính cũng cho biết, về cơ bản giá đất 2008 sẽ được xây dựng theo phương án nói trên, tuy nhiên sở này cũng phải tiếp tục hoàn chỉnh lần cuối cùng để UBND TP trình HĐND TP vào kỳ họp sắp tới, sau đó sẽ ban hành để áp dụng từ ngày 1.1.2008.

Điều gì sẽ xảy ra?  

Nhiều quận, huyện lo lắng khi giá đất mới ban hành, việc cấp giấy chủ quyền nhà đất sẽ chựng lại vì người dân không có tiền thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, theo yêu cầu của Chính phủ, các địa phương phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chủ quyền nhà đất. Ông Huỳnh Văn Hạnh - Chủ tịch UBND Q.Tân Phú - phân tích: "Những trường hợp đến nay chưa được cấp giấy chủ quyền nhà đất hầu hết đều thuộc diện khó khăn. Nếu bây giờ phải nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn thì họ có nằm mơ cũng không thấy được mảnh giấy chủ quyền. Tại Q.Tân Phú hiện có trên 1.000 giấy chủ quyền người dân không đến nhận vì phải đóng tiền nhiều quá. Bây giờ nếu tăng giá đất lên, tiền SDĐ tăng cao hơn chắc ít người có khả năng đề nghị cấp giấy chủ quyền". Còn chủ tịch một quận ven cho rằng, giá đền bù tăng sẽ giúp cho người dân ở tại các khu vực bị giải tỏa để thực hiện các dự án công cộng nhận được tiền đền bù nhiều hơn. Tuy nhiên, dù các chủ đầu tư có cố gắng đến bao nhiêu thì số tiền mà người dân nhận được khi bị giải tỏa không bao giờ tiệm cận nổi với mức giá thị trường sẽ tăng khi giá bán nhà đất tại các dự án bị "đội" lên.

Theo nhiều chuyên gia địa ốc, các mức giá nói trên vẫn còn rất thấp so với giá giao dịch hiện tại trên thị trường. Tuy nhiên, do mức giá mới là căn cứ để tính các khoản thuế nên có rất nhiều khả năng giá nhà đất sẽ "đội" lên rất cao sau khi bảng giá đất mới được áp dụng. Ông Trần Mạnh Châu - Tổng giám đốc Công ty cổ phần phát triển Nam Sài Gòn (Sadeco) - nhận định: "Nếu mức giá đất do Nhà nước quy định cao thì các mức giá đền bù tại các dự án cũng sẽ tăng cao, tiền SDĐ mà các chủ đầu tư phải nộp nhiều hơn. Vì vậy, giá thành các sản phẩm nhà đất tại các dự án tăng theo, chắc chắn là giá bán nhà đất sẽ không chỉ ở mức như hiện nay".

Cũng theo ông Châu, gánh nặng về vốn đền bù và tiền SDĐ phải nộp cho nhà nước là nỗi ám ảnh của nhiều doanh nghiệp (DN) địa ốc. "Hiện tại theo Luật Kinh doanh bất động sản, DN nào cũng phải bắt đầu triển khai hạ tầng mới được huy động vốn. Tức là phải xong khâu đền bù và nộp tiền SDĐ, lúc này vốn bỏ ra cho dự án đã vào khoảng 70-80%. Nếu giá đất tăng nữa thì khâu đền bù chắc chắn sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn" - ông Châu nói. Một DN khác phân tích: "Mặc dù giá đất được ban hành không phải để tính giá đền bù, tuy nhiên mức giá do Nhà nước quy định tăng sẽ kéo theo tâm lý tăng giá của người có đất khi thương lượng giải tỏa. Các dự án vì thế sẽ có nguy cơ bị ngưng trệ".

Ông Lê Hoàng Châu - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) - cho rằng: "Nên tính toán để thị trường bất động sản bình ổn, giá nhà đất không quá "nóng" khi ban hành bảng giá đất mới tăng nhiều so với trước. Để làm điều này, cần phải cải tổ hệ thống chính sách tài chính về đất đai cho hợp lý, ví dụ như phải tính toán lại mức thuế suất khi người dân và DN nộp tiền SDĐ. Theo tôi, cần linh hoạt cho DN kinh doanh địa ốc nộp trước 10% tiền SDĐ, số còn lại sẽ nộp dần sau 3 - 5 năm, khi dự án đã thành hình. Điều này sẽ có tác dụng hỗ trợ DN đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án nhà ở".

Trần Thanh Bình