Tuy nhiên, nếu xét về mức độ tác động mạnh tới thị trường bất động sản (BĐS) thì có hai vấn đề pháp lý ảnh hưởng lớn nhất: Giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS và Thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng BĐS.
Giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch
Đầu năm 2009, thị trường BĐS xôn xao vấn đề giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch. Vì sao việc giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch đã được đề cập trong Luật Kinh doanh BĐS mà bây giờ mới rộ lên? Khoản 1, Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS (có hiệu lực từ 1.1.2007) quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS theo quy định của luật này”.
Như vậy, theo Luật Kinh doanh BĐS, từ 1.1.2007, tất cả các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15.10.2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS đã căn cứ vào thực tiễn để có quy định xử lý chuyển tiếp. Khoản 2, Điều 24, Nghị định 153 quy định rõ: Từ ngày nghị định này có hiệu lực (1.1.2007) đến hết ngày 31.12.2008, tổ chức, cá nhân đăng ký hành nghề kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS nhưng chưa có đủ người có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận thì vẫn được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh với điều kiện chậm nhất ngày 31.12.2008 phải bổ sung chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo đúng quy định. Kể từ 1.1.2009, tổ chức, cá nhân đăng ký kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có đủ người có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo đúng quy định. Như vậy, theo quy định pháp luật, từ ngày Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực (1.1.2007) thì các giao dịch kinh doanh BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, các sàn giao dịch BĐS chưa đủ điều kiện thì vẫn được hoạt động và phải bổ sung các điều kiện còn thiếu. Kể từ 1.1.2009, tất cả các sàn giao dịch BĐS phải có đủ điều kiện theo đúng quy định.
Quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch là một bước tiến đi đến chuyên nghiệp, sản phẩm đa dạng hơn, khách hàng có nhiều lựa chọn. Mặt khác, giao dịch BĐS qua sàn giao dịch sẽ làm cho việc mua bán được minh bạch, công khai, ngăn chặn đầu cơ cùng sự khan hiếm giả tạo.
Thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng BĐS
Đến tháng 9.2009, thị trường BĐS đã bị sốc mạnh bởi quy định phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS. Thực ra, Luật Thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực từ 1.1.2009) đã quy định thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, nhưng cơ quan chức năng chưa triển khai thu thuế. Theo Thông tư 84 ngày 30.9. 2008 của Bộ Tài chính thì có hai mức thuế dành cho việc chuyển nhượng BĐS: Hoặc 25% trên tiền lãi nếu xác định được giá vốn và các chi phí liên quan; hoặc 2% trên giá chuyển nhượng nếu không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan. Tiếp đó, ngày 12.8.2009, Bộ Tài chính ban hành Thông tư 161 (có hiệu lực từ 1.10.2009), quy định các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS cũng phải nộp thuế như đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS.
Việc thu thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng BĐS sẽ giúp thị trường minh bạch hơn và rõ ràng hơn, tạo tính công bằng về mặt nghĩa vụ giữa thu nhập từ đầu tư BĐS và các ngành nghề đầu tư khác. Trước mắt, việc thu thuế có thể gây sốc cho thị trường, làm giảm hẳn việc chuyển nhượng BĐS. Tuy nhiên, nhìn về lâu dài thì đây là một chủ trương đúng đắn và cần thiết, là “cái kham” để giữ “con ngựa chứng” là thị trường BĐS.
Linh Giang
Bình luận (0)